banner rinne 150x65        

 

Головне меню

Реєстрація


Земля як один з найважливіших об’єктів права приватної власності громадян

        Категорія власності посідає особливе місце у суспільній свідомості і загалом в суспільному, політичному та економічному житті. На сьогодні ні в кого не викликає сумнів положення про те, що тільки в країні,  де можливість реалізації громадянином права власності не лише декларується, а й гарантовано, може бути забезпечений вільний розвиток особистості, добробут і спокій.

         Одним із надзвичайно важливих об’єктів права приватної власності громадян є земля, яка визнана Конституцією України основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Зміст права власності на землю в юридичному розумінні складає тріада визначених іще римським правом правомочностей власника – право володіння, право користування та право розпорядження земельною ділянкою.

         Зокрема, право розпорядження земельною ділянкою в суб’єктивному значенні передбачає юридичну можливість власника на свій розсуд визначати долю належної йому землі, тобто відчужувати на земельну ділянку незабороненим законом шляхом.

         Виходячи із положень ст.ст. 127, 130, 131 Земельного кодексу України громадяни України можуть відчужувати право власності на землю шляхом укладення договорів купівлі-продажу, міни, ренти, дарування та інших цивільно-правових угод. На нашу думку, під іншими цивільно-правовими угодами, слід розуміти, зокрема, договори довічного утримання та емфітевзису.

         Станом на сьогодні громадяни України не можуть у повній мірі реалізувати право власності на земельні ділянки шляхом укладення цивільно-правових угод, враховуючи заборону (мораторій) на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, передбачену п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

         За умови прийняття та вступу в дію Закону України «Про ринок земель» з одночасною відміною мораторію на відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення в громадян виникне правова можливість в повному обсязі реалізувати своє право власності на землю. Зокрема, громадяни матимуть право укладати договори купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

         За договором купівлі-продажу земельної ділянки продавець (власник земельної ділянки) на свій розсуд приймає рішення та передає або зобов’язується передати належну йому земельну ділянку у власність покупцеві, а покупець приймає або зобов’язується прийняти земельну ділянку і сплатити за неї певну грошову суму.  

 

1. Загальні положення

 

Укладення угод про перехід права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення має здійснюватися відповідно до положень Цивільного кодексу України, з урахуванням вимог Земельного кодексу України. Зокрема, згідно із ч. 1, ч. 2, ст. 132 Земельного кодексу угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі. Відповідно до положень проекту Закону України «Про ринок земель» визначаються обов’язкові кваліфікаційні вимоги до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення. А саме, набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами можуть бути:

- громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи  в сільському господарстві не менше 5 років чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

- фермерські господарства;

- державна спеціалізована установа з управління землями сільськогосподарського призначення державної власності.

 

2. Визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки недійсним

 

Відповідно до чинного законодавства України (ст. 215 ЦК України) угода щодо відчуження земельної ділянки може бути визнана недійсною за наступних випадків:

-         коли зміст угоди суперечить чинному законодавству України;

-         у разі, якщо договір укладений особою, яка не мала права на укладення відповідного договору;

-         у разі, коли особа, що укладає договір, зазнає примусу щодо укладення договору;

-         у разі, коли договір не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;

-         у разі, коли договір, що укладений батьками (усиновлювачами), суперечить правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Звертаємо увагу! Договір щодо придбання земельної ділянки може бути визнаний недійсним і в інших випадках, якщо одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом. У такому випадку договір визнається недійсним у судовому порядку.

Частиною 2 ст. 132 Земельного кодексу України визначено умови, які повинен містити договір про перехід права власності на земельні ділянки, зокрема:

            - назву  сторін (прізвище,  ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
            - вид угоди; 
            - предмет  угоди  (земельна  ділянка  з  визначенням   місця 
розташування,   площі,   цільового   призначення,   складу  угідь, правового режиму тощо);
            - документ,  що  підтверджує  право  власності  на  земельну 
ділянку;
            - відомості  про відсутність заборон на відчуження земельної 
ділянки;
            - відомості про  відсутність  або  наявність  обмежень  щодо 
використання  земельної ділянки за цільовим призначенням (застава,  оренда, сервітути тощо);
            - договірну ціну; 
            - права  та  обов'язки  сторін;    
            - кадастровий  номер  земельної  ділянки;  
            - момент  переходу  права  власності  на  земельну ділянку. 
           Недотримання хоча б однієї умови, визначеної у зазначеній вище статті, на практиці досить часто стає реальною підставою для визнання угоди про перехід права власності на земельну ділянку недійсною.

           Слід зазначити, що визнання окремої частини угоди недійсною не має наслідком недійсності угоди в цілому, якщо можна припустити, що угода була б укладена і без включення до неї недійсної частини. У разів визнання угоди про перехід права власності на земельну ділянку недійсною в цілому кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цієї угоди, а в разі неможливості такого повернення – відшкодувати вартість того, що було одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

         Задля уникнення загрози визнання угоди про перехід права власності на земельну ділянку недійсною необхідно дотримуватися всіх умов, визначених чинним цивільним, господарським та земельним законодавством України щодо укладання таких договорів.

        Крім того, при укладенні угод про перехід права власності на земельну ділянку бажаним є здійснити так званий «земельний аудит» земельної ділянки з метою визначення правомірності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, уникнення можливості виникнення з боку інших осіб вимог щодо розірвання угоди про перехід права власності тощо. Такий земельний аудит повинен включати перевірку цільового призначення земельної ділянки, відповідності правовстановлюючих документів встановленій формі, перевірку походження земельної ділянки, оцінку можливості виникнення претензій з боку правоохоронних органів або інших осіб, перевірку наявних та запланованих обмежень в користуванні земельною ділянкою (зони санітарної охорони, водоохоронні зони тощо) та інше.

          Постановою Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» надано роз’яснення щодо застосування судами законодавства при розгляді цивільних справ про визнання правочинів недійсними.

                       

2. Визнання договору купівлі – продажу земельної ділянки неукладеним

 

          Відповідно до вимог ч. 1 ст. 638 ЦК України договір вважається укладеним, якщо його сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

          Іншими словами, щоб договір вважався укладеним, необхідно:

-         дотримання сторонами необхідної форми договору;

-         досягнення сторонами договору згоди по всіх істотних умовах.

Істотними умовами договору купівлі-продажу земельної ділянки є:

-         умови про предмет договору (земельна ділянка з усіма її характеристиками – кадастровий номер, площа, цільове призначення тощо);

-         умови, визначені ст. 132 Земельного кодексу України;

-         умови, у відношенні яких за заявою хоча б однієї із сторін в обов’язковому порядку повинно бути досягнуто згоди.

У разі якщо сторонами не буде досягнено згоди хоча б щодо однієї умови, зазначеної вище, договір буде вважатися неукладеним.

          Також для укладення договору купівлі-продажу необхідно дотримуватися належної форми договору.

          Відповідно до ч. 4 ст. 132 Земельного кодексу України угоди про перехід права власності на земельну ділянку підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

           Ч. 3 ст. 640 ЦК України визначено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

            Пленум Верховного суду України у своїй постанові від 06.11.2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» зазначив, що вимога сторони в суді по визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У разі не укладення договору в суд можуть заявлятися лише вимоги, пов’язані з набуттям, збереженням переданого майна без достатньої правової підстави.

                       

3. Відчуження частини земельної ділянки без виділення її в натурі

 

         Відповідно до ч. 7 ст. 126 Земельного кодексу України відчуження частини земельної ділянки з виділенням її в окрему земельну ділянку може бути здійснено лише після отримання її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку. Якщо на одній земельній ділянці знаходяться дві і більше будівлі (споруди), одна з яких відчужується (ст. 120 Земельного кодексу України), укладання договору здійснюється після виділення частини земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля (споруда) в окрему земельну ділянку і отримання  її власником державного акта, що посвідчує право власності на сформовану нову земельну ділянку.

          При відчуженні частини будинку (частки в праві власності), розміщеної на приватизованій земельній ділянці, - відчужується тільки частина земельної ділянки (або частка у праві власності на земельну ділянку). Виділення частки в окрему земельну ділянку в цьому випадку не допускається.

          Слід мати на увазі, що у разі якщо державним актом на право власності на земельну ділянку було посвідчено право власності на декілька земельних ділянок, відчуження однієї з цих ділянок здійснюється після виготовлення державного акта, що посвідчує право власності на кожну з цих ділянок.

         Для виділення частини земельної ділянки з метою її подальшого відчуження необхідно здійснити поділ земельної ділянки, що потребує виділення в натурі земельних ділянок, що утворюються внаслідок поділу, встановлення меж, складання кадастрового плану, присвоєння виділеним земельним ділянкам окремого кадастрового номера та отримання окремих державних актів на новостворену земельну ділянку.

          Таким чином, відчуження частини земельної ділянки можливе або після виділення цієї частини в натурі і отримання правовстановлюючого документу – державного акту як на виділену частину, так і на частину, що залишається, або ж як продаж частки у праві власності на земельну ділянку і отримання державного акта на спільну часткову власність.

 

4. Плата за відчуження земельної ділянки

 

         Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

         Пунктом 172.4 статті 172 Податкового кодексу України визначено, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа по сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.

         Податковим кодексом (п. 172.1. статті 172) встановлено, що дохід, отриманий платником податком від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

         У разі відсутності хоча б однієї умови, зазначеної у попередньому абзаці, дохід від продажу земельної ділянки оподатковується за ставкою 5%.

         На нотаріусів покладені функції в частині контролю повноти сплати податку до бюджету перед посвідченням договорів та забезпечення надання відповідної інформації податковому органу. Копії платіжних документів про перерахування податку додаються до примірників посвідчених договорів.

         Ціна в договорі купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває в приватній власності фізичних осіб, встановлюється за домовленістю сторін, але, з метою недопущення заниження реальної вартості земельної ділянки та й відповідно розміру державного мита, інших податків, передбачених чинним законодавством України, нотаріусу перед укладенням договору дарування, міни та при спадкуванні необхідно надати нормативну грошову оцінку, у інших випадках – звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки.

          Порядок проведення експертної грошової оцінки визначається Законом України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 року № 1378IV, Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року № 1531, та Порядком проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженого наказом Держкомзему України від 09.01.2003 року № 2.

           Також відповідно до п. 3 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 року № 7-93 «Про державне мито»  за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об’єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, справляється державне мито у розмірі 1% від суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

         Слід звернути увагу, що справляння державного мита нотаріусами провадиться відповідно до Інструкції про порядок обчислення та справляння державного мита, що затверджена наказом Головної державної податкової інспекції України від 22.04.1993 року № 15.

 

5. Відчуження земельної ділянки

у разі відсутності спадкоємців

 

          Відповідно до ст. 1277 ЦК України у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття, суд визнає спадщину відумерлою за заявою відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини.

          Спадщина, що визнана судом відумерлою, за місцем її відкриття переходить у власність територіальної громади (тобто у комунальну власність).

          Повноваження сільських рад щодо розпорядження земельними ділянками, в тому числі отриманими у комунальну власність у процесі визнання земельних ділянок відумерлою спадщиною, врегульовано Земельним кодексом України.

          Зокрема, статтями 12, 122 Земельного кодексу України визначено, що до повноважень сільських рад у галузі земельних відносин належить серед іншого:

-         передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб;

-         надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності.

Передача земельних ділянок комунальної власності (відумерлої спадщини) у власність або у користування громадянам та юридичним особам сільськими радами здійснюється за загальним  порядком, визначеним Земельним кодексом України (Розділ IV).

Слід мати на увазі, що п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України передбачено, що до набрання чинності законами України про державний земельний кадастр та про ринок земель, але не раніше 1 січня 2013 року, не допускається купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб.

Із зазначеного слідує, що сільські ради не мають право передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у власність шляхом їх продажу, а виключно передавати в користування або ж безоплатно передавати у власність.

 

Начальник Володимирецького

районного управління юстиції

Коцяк Ю.П. 

У вас немає прав, щоб відправляти коментарі.
Увійдіть будь-ласка!